[問題] 關於高雄房價上漲的問題（高雄王的分析文章）

作者: ceca (生活藝術大師��� 看板: home-sale
標題: Re: [問題] 關於高雄房價上漲的問題
時間: Thu May 23 14:14:23 2013

※ 引述《smprince1208 (藍色腳踏車)》之銘言：
: 跟台中的朋友在討論
: 基本上我是看多
: 他是看空
: 不過我比較不會講話
: 辯不過他
: 他是說
: 房價是人炒的
: 不是市場真正供需而漲的
: 熱度一過或是打房新策
: 沒有基本面支撐一定一面倒
: 高雄以前有重工業
: 所以有勞力密集的優勢人口
: 如今產業外移
: 勞密工業在內湖新竹台中台南各科園區
: 服務業亦是中部以北
: 高雄空有土地及建設卻沒就業
: 高雄人還是往北部去就業
: 希望各位大大能有中立的見解
: 謝謝


基本上台灣再轉型.正確來講整個亞洲先進國家都再轉型.

從主進出口轉為擴大內需.

前財政部長都聲明.

台灣從前一直主進出口是一種錯誤.

韓國更聲明,她們很想擴大內需,但無奈中小企業太虛弱,

轉型困難.比不上台灣.

台灣90%的經濟,都不是靠進出口的,真正進出口造就的GDP只有10%.

這樣你無論再怎樣努力的增家進出口,蓋了一堆台GG...

那你影響的也只是10%中的某部分,根本無力化.

想要讓人人都有錢,那....擴大內需.

同樣1億,你流經10個人的手和流經1000個人的手,造就得經濟效應是差100倍的.

另外,我從來都不期待高雄繼續引進科技產業.因為那是上個20年代的東西.

高雄20年前就該引進了,而今天既然沒有,也就沒必要再去追逐夕陽產業.

就像20年前,誰也不知道科技業是三小.

但家庭鐵工場,螺絲場,紡織廠,全都大賺錢.因此你看高雄,依然滿地的小工廠.

可是今天...這些小工廠大多都被東南亞幹翻了.既而興起的是科技業.

不過同樣科技業興起了20年,開始有些都受到中國崛起和東南亞興盛的影響.
(前面的幾家還沒,因為還沒輪到他,不是代表永遠輪部到他)

產生了巨大的壓力.

畢竟代工這種事情,就山寨一下之後cost down...

中國都可以學著蓋航母,蓋姦2x....那偷學個科技業的技術.很困難嗎?

想當然而,再過幾年,科技業也會像過去這些加工業一樣沒落.

我個人也是個機械碩士,我真的只能講,科技業並沒有那麼高科技到別人無法照抄學習.

另外,中國基礎科學很強悍,這是她們發展工業非常大的優勢.

我爸副教授退休,還是常常再寫東西,我看他參考資料有一半都是簡體字...=.=
(他就是物理系的)

台灣很多技術,其實都是耍技巧.

但真正理論基礎的數學,物理,化學等,並沒有比別人強多少.

這也是為啥人家可以拆解米格機自己造飛機,台灣買了F16就不再蓋IDSF.

另外,很多人都認為有專利就無敵.

但...去念一下專利法,你就知道其實厲害的廠商,專利都是可以迴避的.

另外,多少公司專利根本就沒再付錢,更重要的是,多少專利都還沒經過審核.
(現在有一種類型的專利都是先申請,有人告才去審核,學校教授最愛用這個來騙專利件數)

最後,你專利過期了,人家一樣可以抄.

就像台灣藥廠,全都是抄外國過期專利...台灣藥廠根本沒再研發,都再等人家專利過期.

因此,我相信再過不久以後,科技業就會和上個年代的代工業一樣.

頂尖的可以存活,就像台灣今天,螺絲,加工業,頂尖的高品質還是可以存活.並且賺不少.

但...絕對不是主流產業,因為次等的全都被中國和東南亞取代.

甚至那些科技業老闆就直接轉投資到中國或東南亞去設廠.

例如鴻海.


高雄最冏的地方,就是這20年的中空期.

台灣這20年走的就是科技業,高雄剛好完全跳過這個階段.
(是誰造就這麼冏的局面,就請各位把牠抓出來鞭...XD)

但是現再,又是台灣轉型的下一個階段開始.

台灣除了獎勵內需外,目前就是走自由貿易.

畢竟身為大馬路十字路口的台灣,你不做生意跑去蓋工廠,是不是太浪費了一點.

想想,你再台北羅斯福路上蓋工廠,或你在博愛和明誠路交叉口蓋工廠,是怎樣的情況.

你說我的工廠賣得很好阿.

放在大馬路人潮上,我曝光率夠高,更容易收到訂單,運貨也方便.

但.....如果妳是路人經過,你會不會想...

這塊大好的土地,拿來蓋工廠??...合不做生意呢?

台灣以前索島,是因為兩岸問題,戰略考量.但今天,台灣已經大量的走向開放.

尤其,其實自由貿易港區效應是非常好的.

差別只是離我們小市民很遠,我們吃不太到.
(但看看物流業,尤其那些開聯結車的,薪水有多少....跑船的薪水更是多少)

才以為台灣靠貿易賺不到錢.

那好,台灣走向自由貿易.

高雄目前在自由貿易上面效應非常的強大.

中國港口大半都是進出口吃掉貨櫃量.

高雄港的進出口非常低落,只有台中港的1/10..

因此,如果你把中國港口進出口的貨櫃量拿掉,也把高雄港的進出口拿掉.

你就知道高雄港的"轉運量",依然是世界前幾名.狂幹上海天津.

這是港口特性...很多人都喜歡混在一起看.只看總數字..但是不是這樣看得.

物流業不賣東西,物流業也不買東西,物流業只幫別人把東西從東邊送到西邊收服務費.

而這個,並不是高雄競爭力的全部,只是高雄競爭力的基礎.

有這個大量的轉運基礎.你就可以延伸出很多港口優勢產業.

金融 觀光 服務 品牌.

詳細請去參考新加坡....他正是完整十字路口城市發展的最佳典範.

so...高雄很多方面,現在都在學習新加坡,包含住宅商業區分離等等政策.
(台灣一向都是住商混合,但高雄正再把住宅往北邊和偏遠區趕)

置於上次和板友吵很久的自由經濟示範區.

我只能講,管中敏把最早的自由經濟示範區內容做了修改,是因為要五港一空.

所以他的整個政策,是考慮到五個港和一個空港的特性定的廣義定律.

但在高雄,並不是這樣用的,很多東西不是給高雄用的.

用廣義定律來看,會有一些偏差.

更者,高雄本來就有非常大量的轉運貨櫃量,所以在轉運上面早就有非常好的優勢.

不像台中基隆台北港還需要慢慢累積轉運量.

so....大政策要面面俱到,但在高雄,使用上自然就會有偏向.

甚至前店後廠,在高雄其實效應都還好,在台中反而比較典型.

而真正自由經濟示範區在高雄該怎樣推行.

就請回去爬陳沖的那個最出版本自由經濟示範區的內容,那個才是比較偏向高雄在設計的.

因此,只要自由經濟示範區推行有正常化,高雄發展其實是很快的.

置於為啥一解放高雄港,高雄產業就會興盛...這,我不想再講了,會打太多字.

自己去爬資料.


然後回來看高雄房地產.

高雄目前,就算是照新聞講的,平均房價15萬一坪.

你想,就算你領22K...妳是不是也買得起房子??

那....你要高雄崩?這是第一點.

第二點在於實價登錄做嫁妝,讓台北看到高雄當年的房價低得可憐.

一坪7萬8萬.

因此一堆台北炒房團隊跑到高雄,把高雄低於8萬以下的,全部收刮.
(所以你現在很難看到低於8萬以下的房子)

某個台北6x年次組的團隊,就是隔豪華精裝修套房,租給日本客或公司行號.

也有的就單純養屋,更多的就如一般短期投資客,整一整擺10萬賣.

這樣你想買房,就只能接受10萬以上...10萬以下輪不到你.

而10萬以上對你的負擔,又不是很難接受..

so...放久了,你也只能面對現實,這樣高雄房價是不是就漲起來了?

更何況現在價格都往上翻,收10萬以下,擺15賣.

現在甚至開始收12萬以下,擺18賣.

另外,講白一點,台灣這麼小,哪有再分台北人高雄人.

我台中出生,我媽台北人,我爸台中人,我家資產很大一部分在台北.

但我在高雄當高雄王!?

我自己就不講了,我看到有錢人的錢很多都是台灣跑來跑去.

你在台北存錢,在高雄領錢,用花旗,又不用抽手續費或匯率.

甚至你在台北打電話買高雄的房子,也不用受到移民局控管.

上次去看京城天下的房子,屋主是桃園檢察官,買了1x年.

上次去看50大樓商辦,屋主在台北做生意的,買了六年.

上次買店面,屋主在台南,買了20年.

為啥高雄的房子是高雄人再買呢?...我看大型物件超過千萬的,很多都不是高雄人持有阿.

反過來講,高雄人,一樣一堆擁有台北房地產,台中房地產.

某修車老板,就在台北中山區有房子.

某搞建築的,在台北還有透天.

而這些...我以前講過的置產者,更是支撐住台灣高房價的支柱.

這樣你再看高雄,價這麼低....大家又把錢轉過來.

這樣....說真的高雄要跌其實是很困難的.

想要等高雄跌回一坪7萬....再等20年看看下一次破歷史紀錄的大崩盤會不會出現吧.


另外最嚴重的一點是.

政府帶頭炒房.

真正在炒房,要把地價弄高的,是政府.

無論是中央還是地方,無論是藍色還是綠色.

風吹向房地產走強.

你....只是草,跟著倒吧.

最近岡山捷運又要蓋了,分段完工,分段炒地皮...XD

當初蓋到橋頭,橋頭透天翻上一千萬起跳.

後來南岡山站,那邊土地狂漲,又要蓋家樂福又要蓋醫院又要蓋牛肉城羊肉城.

現在到岡山站,你看岡山的政商名流,早就在幾年前都在岡山火車站四周蓋庭院豪宅.

炒地皮....政府比大家還專業得多呢..XD

不炒地皮,政府負債這麼多怎麼辦.

當然是把土地炒高了,賣給興復發300億,然後再要他開發容積回饋市政.

凹了土地以後,再去蓋重大建設,再去炒地皮,再去賣地給建商.

負債越多,建設越多...政府一直都是這樣..XD

至於啥高雄捷運虧損?...

那個和捷運帶動的土地增值和開發效應,然後把土地賣掉的利潤比,只值一根毛.

只是新聞都會拿出來炒...因為人民愛聽.

上次和某休閒觀光系的教授聊興達港,也順便聊到這個...這些人民聽不到的聲音.


so....高雄必漲.

漲多少要看短期投資客的功力和財力.

她們壟斷市場低價物,就井噴.

她們財力有限,或是轉移回去炒台北.

那就緩漲,回到原本高雄一年5%的穩定成長.

我家跑長期的,我是希望他穩定成長.

但是目前局面看起來還是在暴漲,並且暴漲速度有點好洨.

另外,基本上高雄房價和房租比,2%以下才叫架空.

亞洲市中心大多房租都是2%,中國市中心,也不一定有3%(她們利息3%)

當年的高雄,是平均4%上下....所以那時真是包租公天堂.

可惜年代錯過了,已經回不去了.